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不動産を活用すれば相続税が減ることも!!

 将来の相続税負担や遺産分割のために、不動産を活用するケースが考えられます。 簡易にまとめたものをお届けしますのでぜひご覧ください。

不動産を活用すれば相続税が減ることも!!

 不動産の「相続税評価額」は「時価」より低く、不動産をうまく活用すれば相続税を減らせます。

 相続税は原則として、亡くなった方の財産を時価で評価し計算します。 「亡くなった日にいくらで売れるか」が時価ですが、不動産は実際に売らない限りはっきりとした時価が分かりません。 そのため、財産評価基本通達に従い評価します。その場合、宅地は時価の8割、建物は時価の5~7割程度です。

 不動産を人に貸せば、借りた人が借家権や借地権といった権利を持ち、持ち主の権利が制限される分、評価額は下がります。 また、貸付事業用の土地には「小規模宅地等の特例」も使え、上限200㎡までさらに評価額を5割引きにできます。

 例えば現金5,000万円で、土地4,000万円と新築の建物1,000万円を買うと、相続税評価額は約3,800万円になり、それを賃貸し「小規模宅地等の特例」を使うと、評価額は約1,700万円へと下がります。

 マンションの購入も効果的です。「タワーマンション節税」と言われるのは、マンションは土地と建物を別々に評価しますが、どちらも全体の評価額を各住戸の専有面積の割合に応じて按分します。 そのため、住戸数の多い高層マンションの方が、一戸あたりの土地の評価額は低くなります。 建物は、住戸の専有面積が同じなら階数などとは関係なく同じ評価額になるため、市場価格の高い高層階や南向き、角部屋などは時価と相続税評価額の差が大きく、より相続税を減らせます。

 しかし不動産投資も、相続人が複数いる場合は注意が必要です。 借金で不動産を購入した場合では、法律上借金は相続人の「全員」が「法定相続分」で引き継ぐ義務があります。 遺産分割協議で物件を相続する人が借金を全額引き継ぐと決めても、銀行の承諾がないと他の相続人にも借金の返済義務が残ります。

 相続後に不動産を売却し、その代金を分ける「換価分割」を行うつもりでも、希望通りの価格で売れない、様々な売却コストがかかる等の場合もあります。投資は慎重に行うことが大切です。

 相続税対策は「遺産分割」「納税資金」「節税」の3つのバランスが必要です。

 

 ぜひ事前に専門家にご相談ください。

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