親の自宅を売却するタイミングによる税負担の違い！！
親の自宅をいつ売るべきかと考えておられる方も多いようです。 親が生前に自宅を売却する場合、子が相続後に売却する場合などについて簡易にまとめたものをお届けしますのでぜひご覧ください。
親の自宅を売るタイミングによる税負担の違い
親の自宅を売るタイミングについては、相続税の損得だけを考えると、親が生前に自宅を売った代金を子が相続するより、自宅を持ったまま子が相続した方が相続税は少なくなります。これは、不動産の相続税評価額は時価より低く、自宅の敷地は「小規模宅地等の特例」の対象にもなるからです。
ただ、自宅を相続する子の負担は相続税だけではありません。毎年の固定資産税や、マンションなら毎月の管理費や修繕積立金もかかります。 子が住まない可能性が高いなら、親が自宅を早めに売るのも選択肢の一つです。また、親の意思能力が不十分になると、後見人を付けない限り売却できなくなります。
親が生前に自宅を売るときにかかる税金は、負担が軽くなるような様々な控除や特例があり、相続後に子が親の「元自宅」を売るよりは税金は得になります。
不動産の売却益のことを「譲渡所得」といい、収入金額から取得費（建物は時の経過による目減り分を差し引く）及び譲渡費用を差し引いて計算します。例えば、所有期間5年超の不動産の売却において譲渡所得が3,800万円の場合は、自宅以外の不動産の売却では20％（所得税15％＋住民税5％）の税率が適用され760万円の税金がかかります。 一方、所有期間10年超の自宅の売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除でき、さらに税率は14％（所得税10％＋住民税4％）に軽減され、税金は112万円になります。
親が老人ホームや子の家に転居し、空き家になった元自宅を売った場合、転居から3年を経過する年の年末までなら3,000万円の控除や、軽減税率を使えます。
相続後に子が実家を売るときに使える軽減措置もあります。ただ、親が自宅を売る場合に比べ適用できるケースは限られます。
まず、相続時に相続税を納めていれば、相続から3年10ヵ月以内に実家を売ると、相続税の一部を譲渡所得から差し引けます。または、一人暮らしの親が亡くなって空き家になった実家を売る場合は譲渡所得から3,000万円を控除できます。
ただし、親が自分の自宅を売る3,000万円の控除とは違い、「売却代金が1億円以下」「昭和56年5月31日以前に建築された戸建て（マンションは不可）」「建物を取り壊し更地にしてから売却する、または建物を耐震リフォームしてから売ること」など厳しい条件がありますのでその際は専門家にご相談ください！